Rehabilitación de edificios u obra nueva?

 

Suele presentarse a la opinión pública respecto como dilema entre dos alternativas políticas mutuamente excluyentes. Pero habría que aclarar qué se está discutiendo en realidad. y el significado de cada una de las dos opciones.

De entrada, el concepto de rehabilitación de las viviendas es muy amplio y puede incluir la respuesta a muy diversas necesidades: la rehabilitación constructiva y estructural de los edificios, el aprovechamiento de espacios comunes, la implantación de energías renovables y de planes de eficiencia energética, la gestión económica de las comunidades de propietarios, su financiación, la búsqueda de posibles fuentes de ingresos, la promoción de viviendas, la gestión de servicios comunes y muchas otras. En definitiva, todo lo que es materia (o no) de una política de vivienda.

En este sentido, una política de vivienda que tenga la rehabilitación como uno de sus objetivos prioritarios debería definir su propia estrategia global en relación a todas estas necesidades. Pero estas necesidades se manifiestan en forma de una multiplicidad de situaciones y problemas a resolver que exigen un amplio y sólido repertorio de soluciones. En ningún caso debería partir de una premisa técnica a priori (la rehabilitación o la construcción de nueva planta, por ejemplo) sino que la solución técnica debería ser la consecuencia de aquella política.

Quizás, por ello, deberíamos reservar el término 'rehabilitación' para designar una política, pero no para designar una solución técnica particular en un caso concreto. ¿No sería mejor hablar de la 'reparación' de un edificio, en lugar de hablar de su 'rehabilitación'? 'Sustituir un edificio por uno de nueva planta es una solución técnica que se opone y excluye su' reparación '. Pero no necesariamente se contradice con una política de rehabilitación.

Es decir, derribar un edificio de viviendas y reedificarse el de nueva planta es también 'rehabilitar' las viviendas, si esta decisión es la consecuencia de la aplicación de las directrices de una política que apuesta por la rehabilitación. Y, aunque resulte chocante o polémico, habría que calificar de 'rehabilitación' también esta sustitución. Esto es legítimo, a condición de que justificamos que la decisión es consecuencia de la aplicación de unos criterios previamente establecidos, que constituyen precisamente la 'política de rehabilitación'. Y que mostramos los resultados globales de esta política, donde esta sustitución se vería integrada en un conjunto de actuaciones. Por ejemplo: reparar 85 edificios y reconstruir 15, ¿no demuestra suficientemente la intención y propósito de una política de vivienda? O bien: promover la edificación de nueva planta, ¿no es también 'rehabilitación', si se trata de consolidar un barrio con un uso compatible?

El término 'promoción' es ahora un término desacreditado, y con razón, teniendo en cuenta las connotaciones y vinculación con las prácticas especulativas, con la destrucción del medio, etc. Pero, del mismo modo que conviene desatar los términos 'rehabilitación' y 'reparación', también conviene desvincular los términos 'promoción' y 'obra nueva'. En definitiva, sólo será posible una política de rehabilitación de viviendas ambiciosa si hay una estrategia de 'promoción de la rehabilitación', aprovechando la experiencia y técnicas de la promoción residencial.

En consecuencia, antes de discutir si conviene reparar o sustituir un edificio deberíamos definir cuál es el objetivo de la política de vivienda, en el marco de la cual encaramos este problema particular.

Cuando estudiamos qué opción es la más favorable en un caso concreto, podemos, ciertamente, aplicar el concepto de la ruina técnica, que no es un mal criterio, y que tiene ya un largo recorrido jurídico: si el coste de reparación supera el 50% del coste de reposición, entonces no vale la pena reparar. Pero, mientras que la valoración económica de la reconstrucción de un edificio es una operación, en general, suficientemente fiable, la valoración de una reparación está sujeta a muchas variables, a menudo inciertas. En esencia, son dos: por un lado, la evaluación del estado de conservación del edificio; por otro, la definición de las prestaciones que se le exige, una vez reparado.

Si la evaluación del estado de conservación del edificio y la definición de sus prestaciones se fundamentan en los requisitos establecidos por la normativa vigente, es evidente que reparar no será, a menudo, una buena opción. De hecho, con este supuesto de partida, la mayor parte de nuestros edificios deben estar en ruina técnica. Por ello, la valoración de la reparación debe fundamentarse en la fijación de las prestaciones que debe tener el edificio reparado.

En general, hay consenso general respecto a las prestaciones de accesibilidad o de eficiencia energética. Y, naturalmente, respecto a la estabilidad y seguridad de la estructura. Pero, a poco que profundicemos en estas cuestiones, llegamos fácilmente a indefiniciones y contradicciones. Sobre todo cuando comparamos las prestaciones exigidas en el edificio reparado con las de la mayor parte de los edificios existentes.

Esta es, pues, la cuestión clave: definir las prestaciones que exigimos al edificio reparado. Y, desgraciadamente, este 'programa de necesidades' no consta en el encargo de valoración del coste de reparación por parte de un equipo técnico. No vale remitirse a la normativa vigente, la cual ofrece muchas dudas de interpretación en la aplicación en los edificios existentes.

Por ejemplo, cuál es el coeficiente de seguridad exigido a la estructura de un edificio existente? Bueno, todos estaremos de acuerdo: la estructura debe ser segura y estable. Pero esto, qué significa? Un coeficiente de seguridad igual a 1,0? A 1,2? O a 1,6? Cuando un edificio se cae, se perita y va y resulta que tenía un coeficiente igual a 0,83. Por eso cayó. Vaya! No será que, al revés, el derrumbamiento del edificio es la causa de este coeficiente?

Peritar la estructura de un edificio no es sencillo. Se le pide al técnico el que no se le pide a un médico: que acredite con su firma que su paciente no morirá durante los próximos diez años. Pero qué estimación de cargas 'razonable' debe hacer? Cuántos ensayos y pruebas previos ordenará? Qué coeficiente de seguridad debe adoptar? La normativa vigente, en el caso de los edificios existentes, no contesta ninguna de estas preguntas. Y si nos atenemos a su literalidad, entonces la reparación no es nunca una buena opción.

La Administración debe fijar cuáles deben ser las prestaciones del edificio reparado, si quiere aplicar una política de rehabilitación coherente. Para hacer esto, no debe redactar nuevas leyes. Más leyes no, por el amor de Dios! Simplemente, debe diseñar su propia estrategia, pero debe hacerlo con decisión y compromiso: con una intención. Debe poner su propio listón, cuyo nivel vendrá determinado por un criterio que lo condiciona todo: la viabilidad económica de su política. Sólo así podrá conseguir resultados, los cuales serán modelos para la iniciativa privada.

 

 

Edición 1 (17/11/2018)

Redactada y aprobada por

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com